マンションや一戸建て・土地など不動産のご売却に際し、お客様からよくあるご質問とその回答を、ケースごとにQ＆A形式でご紹介いたします。
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＜よくある質問（Q&A)＞
- Q）住み替えの場合は「売却」が先？「購入」が先？
- Q）不動産を売却しやすい時期や季節ってあるの？
- Q) 売却から購入、入居まではどれくらいの期間が必要？
- Q) 持ち家がいつまでも売れない時は、どうすればいいの？
- Q) 不動産を急いで売りたいときはどうしたらいいの？
- Q) 不動産会社はどんなことをしてくれるの？
- Q) 不動産の売却を依頼する際の契約ってなに？
- Q) 同時に複数の不動産会社に声をかけて大丈夫？
- Q) 営業マンについて希望を言ってもいい？
- Q) 不動産会社を通さず、自分で売却するのは可能？
- Q) 売却価格はどうやって決まる？
- Q) 査定価格の仕組みはどうなっている？
- Q) 査定はどうやって行うの？
- Q) 査定価格より高く価格設定しても売れる？
- Q) 買い取り制度ってどんなもの？
- Q) 売却価格は途中で自由に変更できる？
- Q) 近所に内緒で売却することはできる？
- Q) 買い手からの印象をよくするコツは？
- Q) 売出し前にリフォームしたほうが有利ってホント？
- Q) 不動産の売却時にかかる費用にはどんなものがある？
- Q) 不動産の売却時にも税金はかかる？
- Q) ローン残債が多いと買い替えはムリ？
- Q) 買い替え用のローンって、どんなもの？
- Q)優遇税制にはどんなものがある？
Q）住み替えの場合は「売却」が先？「購入」が先？
質問：住み替えの場合は「売却」が先？「購入」が先？
答え：もちろん「売却」が先です！
よくお客様から頂く質問ですが、答えは絶対「売却」が先！不動産業者は両方同時に進めましょうとほとんどが言いますが、もし購入を先急いでこれぐらいで売れるだろうという気持ちで新しい物件を購入したが何か月も売れ残ってしまい金額を下げなければいけなくなったら「もっと安い物件を買っておけばよかった、、、」と考えるはずです。今が買い時！などの歌い文句が多いですがやはり大きなお金が動くものだからこそ、いつも以上に慎重に目の前ばかり見ずに先を見越した判断と決断が必要です！私たちココハウスがお客様の大切な資産を一緒に守っていきます。
Q）不動産を売却しやすい時期や季節ってあるの？
質問： 不動産を売却しやすい時期や季節ってあるの？
答え：一番お客様が動く２～５月がおすすめ！
不動産を売却しやすいのは一番買い手が増える２～５月の時期がお勧めです！当社のデータでもこの時期は買い手が通常時期の２倍以上増える事もあるのでこの時期を狙って売却する方も多いのですが、やはり売り手も多く増える時期になるので競合物件が多く比較されやすい時期でもありますので比較されれば当然お金（金額交渉）という話になってきます。この時期以外であればそこまで競合物件もなく比較されません。実際、売れやすいのは２～５月ですが売却に余裕がある方はそれ以外の時期の方が高く売れる可能性もありますのでその都度ご相談下さい！
Q) 住まいの売却から購入、入居まではどれくらいの期間が必要？
質問：住まいの売却から購入、入居まではどれくらいの期間が必要？
答え：お客様の希望に合わせて調整します。
売却から購入、引っ越しまでの時期はいつまでにできますと仲介業者が判断できるものではありません。売主の希望もあればもちろん買主の希望もあり、住宅ローン等も絡むと審査時間もそれぞれで異なります。売り急いでしまえば重要な事を見落とす可能性もありますので、売却から購入、引っ越しまで最低２か月くらいは考えておいた方がいいと思います。しかし、状況によってはすぐに引っ越しというケースもありますので期間はなるべくお客様のご要望に合わせます。
Q) 持ち家がいつまでも売れない時は、どうすればいいの？
質問：持ち家がいつまでも売れない時は、どうすればいいの？
答え：いったん情報を下げる事も戦略の１つです！
不動産は商品です。ネットで買い物をされた方ならわかると思いますが、ネットで買い物する時って欲しくない商品も一通り目を通しその中でも少し気になるものを選んでじっくり考えてひとつに絞るという方が多いと思います。一度お気に入りに入ったものがなくなるのは誰でもショックだと思いますが、お気に入りの商品がずっと残っていれば気に入ってはいるけどあんまり人気ないのかな？と少しづつ不安が増え、金額が下がったとなればやはり人気がないんだと断定されてしまします！不動産は商品だからこそ、売れない場合の戦略が重要です。
Q) 不動産を急いで売りたいときはどうしたらいいの？
質問：不動産を急いで売りたいときはどうしたらいいの？
答え：業者の買取を利用する方法があります
どうしても早期売却しお金が必要という事態になった場合は買取をしてくれる業者に相談するのが一番です。きちんとした対応で現金買取してくれます。しかし、売却価格は相場よりも必ず低くなる可能性は大きくなります。１００万や２００万よりも目の前の１０００万が必要な場合は買取業者に相談して下さい。なるべく高く売却したい方は不動産業者に任せる方が買取業者よりも高く売却できる可能性があります。
Q) 不動産会社はどんなことをしてくれるの？
質問：不動産会社はどんなことをしてくれるの？
答え：引っ越しだってお手伝いすることもあります！
ココハウスでは売買はもちろん、賃貸からリフォーム、リノベーション、住んだ後のアフターフォローまでワンストップサービスが出来る体制を整えています。ほとんどのお客様がリフォームをセットでご契約いただいております。他の会社はわかりませんが、引っ越しのお手伝いもさせて頂くことだってあります。不動産を紹介するだけの会社ではなく何でも困ったときにそばにいてくれる人としてお客様とお付き合いし、人と会社の付き合いではなく人と人との付き合いを大事にしながら日々頑張っております。
Q) 不動産の売却を依頼する際の契約にはどんなものがある？
質問：不動産の売却を依頼する際の契約にはどんなものがある？
答え：三種類の契約形態から選ぶことが出来ます。
媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。いずれも基本的な契約内容は同じですが、それぞれ特徴があります。どの種類の媒介契約を選択するかは、どのように売却活動を進めていくかなど、考えている売却方針を踏まえて、自分の意思で選ぶようにしましょう。
Q) 同時に複数の不動産会社に声をかけて大丈夫？
質問：同時に複数の不動産会社に声をかけて大丈夫？
答え：それぞれの契約形態によって違います！
媒介契約形態にある「専属専任」や「専任」は１社のみに任せる契約なので複数に任せることは不可能で、「一般」であれば複数の業者が取り扱う事が可能です。しかし、多くの業者に声をかけるのは必要な事ですが、売ってくれる会社も一社です。業者が複数いれば必ず自社の利益のために動く業者がいるので、契約を行うまえまでには人として信用できる１社を選ぶことも重要です。
Q) 営業担当にどれくらいまで希望を言ってもいい？
質問：営業担当にどれくらいまで希望を言っていいの？
答え：正直希望が多いお客様の方が営業しやすいです、、、
たまに全く希望が固まっておらず、福岡市全域で探したりする方もいますがこのようなお客様は出来れば自分の住みたい場所と予算くらいは確定しておいてもらいたいのが正直なところです。。。希望が多ければ多い方が物件を絞ることが出来ます！すべての希望を満たす物件はないかもしれませんが、必ず希望に見合った物件はもちろん選んでよかったと思っていただく物件をお探ししご紹介させて頂きます。
Q) 不動産会社を通さず、自分で売却するのは可能？
質問：不動産会社を通さず、自分で売却するのは可能？
答え：可能ですが、取引リスクも大きい為お勧めはできません。
売買契約は個人間はもちろん口頭でも成立しますが、大きなリスクが伴います。顔見知りや知人間での取引となるかと思いますが、物件に何かしらの瑕疵が発生した場合、取引内容で言った言わないのトラブル発生し、双方の信頼関係や人間関係が崩れ、裁判や訴訟になる場合も考えられます。間に仲介業者が入る事によって売主・買主双方にとって最後まで安心で納得のお取引をサポートし、事務作業等もすべて引き受けるのでリスクと時間を節約することが出来ます。
Q) 売却価格はどうやって決まる？
質問：売却価格はどうやって決まる？
答え：成約事例や現在の相場を考慮しながら設定します。
価格の設定は相場をお知らせしますが、せっかく不動産を売却するなら少しでも高く売りたいというのが売り手の本音だと思いますので、お客様の希望と相場、現状出ている物件の状況等も考慮しながら金額は設定します。どんな物件でも第一印象が大事です！資産価値を上げるためにリフォームし売却すれば大きな利益を得る事も可能です。現状だけでの判断ではなく、総合的に見たうえで金額をご提案させて頂きます。
Q) 査定価格の仕組みはどうなっている？
質問：査定価格の仕組みはどうなっている？
答え：各項目を総合的にみて査定価格を決定します。
建物の広さや築年数はもちろん、駅からの距離、各施設（スーパー、病院、学校、幼稚園、公園など）までの距離、道路付け、路線価、公示価格、周辺での売却事例等を考慮して決定します。
Q) 査定はどうやって行うの？
質問：査定はどうやって行うの？
答え：相場でお伝えする「簡易査定」と直接訪問する「訪問査定」の二つがあります。
「簡易査定」では、お部屋の確認を行いません。法規制などの調査、周辺の売却事例や成約事例の調査、付近の動向などから、おおよその査定価格を出すものです。対して「訪問査定」はご自宅に訪問させてい頂き、お部屋の状態、リフォームの必要性などを確認してから、より実質的な査定価格を算出いたします。日当たりや風通し、騒音などのチェックも、実際のお部屋で確認するため、簡易査定にくらべて精度が高い査定価格になります。
Q) 査定価格より高く価格設定しても売れる？
質問：査定価格より高く価格設定しても売れる？
答え：お客様の希望価格で売却するのが私たちの仕事です！
よくお客様より、他の会社に査定してもらったらこの金額なんだけどもっと高く売ることはできますか？と質問を頂くことがあります。中古であれば全く同じ不動産物件など存在しません、買いたいという人を一人だけ見つければいいんです！お客様の大切な資産を扱うので、少しでも高い価格で売る努力を不動産会社がするべきだと思います。
Q) 買い取り制度ってどんなもの？
質問：買い取り制度ってどんなもの？
答え：一般のお客様ではなく法人や不動産会社の方が購入する制度です。
現金即買取！などのうたい文句で買い取り活動している不動産会社はたくさんありますが、実際に買い取ってもすぐに手直し（リフォーム）など行い再度販売を開始します。買取はリサイクルショップと同じで自分が買い取ってもらった価格と同じ価格で販売されてることなんてありえません。法人であれば必ずそこに利益が必要になるので買取価格よりも高く販売します。すぐにでもお金が必要な方は買取制度の活用をおすすめします。
Q) 売却価格は途中で自由に変更できる？
質問：売却価格は途中で自由に変更できる？
答え：変更可能ですがおすすめはできません。
不動産の売却はスピードも重要になります。お客様の事情がありますので、もちろん変更は可能ですが、変更する際は一度情報をネットから下げ、一カ月くらいしたときに再度情報を公開するといった戦略も必要かと思います。ネットがあればだれでも簡単に物件情報を見る事が出来ます！金額が下がるような変更であればいいのですが上がる変更であればそれなりの戦略を持って売却活動するのが大切です。
Q) 近所に内緒で売却することはできる？
質問：近所に内緒で売却することはできる？
答え：個人情報なので秘密厳守は当たり前です！
お客様の希望にあった売却活動を行いますので、勝手にオープンハウスをしたり広告を出したりは絶対行いません！しかし、表に出す情報が少なければ売却スピードも落ちてしまうので、いつごろまでに売却したいか等を確認しながらお客様に最適な売却活動をご提案させて頂きます。
Q) 買い手からの印象をよくするコツは？
質問：買い手からの印象をよくするコツは？
答え：第一印象が一番大事！いかに良いイメージ与えるかがコツです。
一般の方からすればネットに掲載されている物件情報はただの物件としか見てないと思いますが、私たちからすれば物件情報すべて「広告」です。広告も作る人によって効果に全く違いが出ます、私たちは特に写真にはこだわりを持っています。合わせて、自社の強みとして建築全般を自社で設計施工が出来る体制を整えているので「リフォームすればこんなにきれいになる」といった３Ｄイメージも入れながらより反響が来る広告の出し方を日々研究しています。
Q) 売出し前にリフォームしたほうが有利ってホント？
質問：売出し前にリフォームしたほうが有利ってホント？
答え：自社設計施工の当社だからこそ出来る事があります。
リフォームやリノベーションが当たり前になった今、当社で不動産契約頂いたお客様の約７割は少ながらずリフォームを行っています。リフォームをすることによって資産価値もぐっと上がりますが、ただリフォームするだけでは誰でも出来るので、リフォームリノベーションを自社の設計施工で自信をもってやっている当社だからこそ「高く売却するためのリフォーム」を売りたい方限定で提案させて頂いております。
Q) 不動産の売却時にかかる費用にはどんなものがある？
質問：不動産の売却時にかかる費用にはどんなものがある？
答え：仲介手数料、抵当権抹消費用、契約書印紙代、売却益がある場合の税金など。
仲介手数料や印紙代、抵当権等抹消費用、登記費用、取引後には譲渡所得に対する所得税及び住民税等が課税される場合もあります。現在では様々な優遇制度がありますのでお気軽にスタッフにお尋ねください。
Q) 不動産の売却時にも税金はかかる？
質問：不動産の売却時にも税金はかかる？
答え：売却が成立したときに利益がある場合は掛かります。
売却金額が購入時より高く、利益が発生した場合に税金が掛かります。しかし、居住用財産の売却については不動産の所有期間に関係なく譲渡所得から最高３，０００万円まで控除ができる特例があります。あとは売却時の契約書に必要な印紙税などです。すべてが該当するわけではないので、必ず売却時にご確認をお願いします。
Q) ローン残債が多いと買い替えはムリ？
質問：ローン残債が多いと買い替えはムリ？
答え：上手な資金計画が必要です。
ご購入先の物件価格や、お客様のご年収、勤続先、自己資金など…いろんな要素が関係してきます。資金計画次第では借りる事ももちろん可能です！初めから無理だと決めつけず、まずご相談ください。
Q) 買い替え用のローンって、どんなもの？
質問：買い替え用のローンって、どんなもの？
答え：「住み替え住宅ローン」や「つなぎ融資」などがございます。
現在あるローン残額を、次に購入する物件に上乗せしてローンを組む形のものです。次の購入予定の不動産の担保価値もそうですが、買主様のご年収が大きな判断材料になってきます。住宅ローンにも様々な商品がありますので気になる方は一度ご相談下さい。
Q) 優遇税制にはどんなものがある？
質問：優遇税制にはどんなものがある？
答え：優遇制度、控除にそれぞれ適用要件があります！
【住宅ローン控除】【贈与税の特例】【登録免許税の軽減】【不動産取得税の軽減】【固定資産税の軽減】【印紙税の軽減】【リフォーム減税】【買換え特例】【住宅損失の繰越控除】【３，０００万円特別控除】など主に【住宅ローン控除】は年末時のローン残高の１％を所得税より控除、控除期間１０年間、最大5００万円（長期優良住宅の場合６００万円）がございますので有効にご活用ください。適用を受けるには条件や制限がございます。また時限立法により毎年確認する必要もございますので詳しくはご相談下さい。
