こんにちは、ココハウススタッフです。
「不動産を買うと、住宅ローン控除で税金が戻ってくる」というのは、おそらく皆さんご存知ですよね。
でも、実際いくら戻ってくるのか、いつ戻ってくるのか？
考えてみると詳しく分からないところが多いかと思います。
また、買う物件によっては住宅ローン控除が使えない場合もあるので要注意！
今回は、住宅ローン控除の基本的な注意点をまとめてみたいと思います。
不動産購入の資金計画を考えるときに、参考にしてみてくださいね。
■住宅ローン控除の基本的な仕組み
まず、住宅ローン控除の基本的な仕組みについてまとめてみると、
・個人が住宅を購入したときに、
・住宅ローンを利用すると、
・借入額の残高に応じて
・所得税が控除（差し引くこと）される
という制度です。
個人が住宅を購入するときは高額の借り入れ（住宅ローン）を利用することが多いので、その場合の金利の負担を軽減しよう、という趣旨の制度です。
なので、法人が住宅を購入する場合や、個人が買う場合でも投資用の物件の場合は対象にならない点がポイントです。
また、いくら控除されるかは借入額によって変わるのですが、計算した控除額がその年の所得税の額を超えていた場合は、住民税からも控除されます。
住宅ローン控除で実際いくら戻ってくるのか？
では、実際にいくら戻ってくるのでしょうか？
住宅ローン控除制度では、
「その年の年末の借入額の残高×1%」
が所得税から控除されます。
例をあげて計算してみます。
【例】
借入額 2000万円
その年末のローン残高 1980万円
年間所得税の額：8万円
年間住民税の額：15万円
・1980万円 × 1% ＝ 19.8万円
→ 確定申告するとまず所得税8万円が戻ってきます
→ 19.8万円まで控除されるので、残り11.8万円は住民税から控除されることになります。
（※住宅ローン控除の期間は10年間。ただし消費税増税の施策として13年間に延長される場合もあります）
これは一例で、収入による限度額や、そのほか建物価格によって変わってくる場合がありますので、まずは国土交通省のすまい給付金サイトにあるシミュレーションを使ってみるとわかりやすいと思います。
検討してる物件情報と、ご自身の源泉徴収票を用意してやってみるとわかりやすいですよ！
住宅ローン控除の対象にならない物件とは
このように、借入額によってはかなりの額が控除となる住宅ローン控除ですが、そもそも対象にならない物件もあるので注意が必要です。
特に重要な条件をあげてみます
■床が50㎡以上であること
まずチェックしたいのが床面積。ファミリー向け物件ならまずクリアできる面積ですが、お1人用、おふたり用の物件をお探しの場合は要注意です。
また、この場合の床面積は「登記簿面積」なので、不動産広告で52㎡などの50㎡ギリギリ超えている物件は注意が必要です。
（不動産広告は壁と壁の真ん中で測る「壁芯面積」で表示する習慣なのですが、登記簿面積は壁の内側で測る「内法面積」なのです）
ただし、40㎡以上50㎡未満の物件についても契約時期と収入を限定して対象となるようになりました。
■中古住宅の場合は、耐震性能があること
住宅ローン控除を受けるためには、一定の耐震性能を有した物件であることという条件があります。
そのため新築住宅では問題ないのですが、中古住宅の場合は築年数や耐震性能の証明が必要になります。
・マンション：25年以内に建築された住宅
・戸建て：20年以内に建築された住宅（木造以外の耐火建築物の場合は25年）
これより築年数が経過している場合でも、「耐震基準適合証明書」という建築士等が発行する証明書を取得するなど、住宅ローン控除対象となる場合もたくさんあります。
証明書取得の費用がかかるので、住宅ローン控除で得られる税額控除額と比較して利用するかどうかを決めることになります。
■住宅ローンの借り入れ期間が10年以上であること
自己資金が十分あるなど、借り入れ期間が10年より短いと住宅ローンの対象にはなりません。
そのほか所得額の限度や、購入から入居までの期間など細かい条件もあります。
詳しくは国税庁のウェブサイトなどでご確認ください。
まとめ
マイホーム購入時の資金計画にかかせない住宅ローン控除制度ですが、なかなか複雑でわかりづらいところもあります。
手軽なところではウェブサイトのシミュレーションを利用するのもいいですし、自営業の方は特に複雑なので、税理士に確認するのが最適です。
物件購入を検討する際には、お客様の状況を詳しくお聞きして、ココハウスでも顧問税理士に確認しながらわかりやすく制度のご説明をしています。
物件のことも、資金計画のこともまずはお気軽にご相談ください！
